Acquistare casa con in «Rent to buy»

In queste nazioni, oltre che in Canada ed in Spagna, la formula è esplosa a seguito della crisi dei mutui sub-prime, dopo che quelle stesse Banche che prima erogavano mutui anche oltre il 100% del reale valore dell’immobile, consentendo così a chiunque di provare ad  acquistare casa, hanno dovuto rivedere i loro parametri di concessione del credito.
E’ così tramontata l’era dei mutui al 100%. Adesso le Banche non erogano oltre l’80% del valore di perizia dell’immobile.

Il “Rent to Buy” è un “programma preparatorio all’acquisto” che consente di entrare subito nell’abitazione scelta, dapprima in locazione (rent) e successivamente nella piena proprietà (buy), al completamento del processo di acquistoche si concluderà entro 3 anni ad un prezzo pattuito e bloccato oggi.

Rinviando il rogito notarile e, di conseguenza, l’accensione del mutuo, si ottengono 4 importantissimi benefici:

- la possibilità, per l’acquirente, di crearsi uno “storico creditizio”, finalizzato a migliorare il proprio rating (punteggio) per ottenere poi il mutuo con più facilità ed alle migliori condizioni di mercato (non solo in termini di spread ma anche in termini di costi accessori);
- la creazione di un “primo effetto leva” grazie al quale l’acquirente, versando mensilmente al venditore (costruttore o privato) un importo equivalente ad un normale affitto, se ne vede accantonare il 50% come acconto sul prezzo, elevando così il suo deposito iniziale senza appesantire il proprio bilancio familiare;

- la creazione di un “secondo effetto leva”, derivante dalla posticipazione di tutti i costi e le imposte relative al mutuo ed al rogito notarile;

- un “periodo di prova” durante il quale, se dovessero mutare le proprie esigenze, si può vendere l'immobile ad un terzo soggetto con la semplice cessione della propria contrattualistica, evitando così tutti i costi del rogito ed ottenendo magari anche un piccolo guadagno!
 

La metodologia "Rent to Buy" è tranquillamente applicabile a qualsiasi tipologia di immobile: ad uso residenziale, ad uso commerciale, ad uso artigianale/industriale nonché ad uso alberghiero.
La formula risulta inoltre applicabile non solamente agli immobili ultimati, sia nuovi che usati, ma anche a quelli in corso di costruzione o da ristrutturare.

Il "Rent to Buy" si può addirittura applicare, con i dovuti adattamenti, anche ai terreni ed alle attività commerciali!

"Rent to Buy" non è uno "strumento finanziario": è invece una modalità di compravendita che produce, di fatto, delle leve finanziarie. Non è quindi previsto l'intervento di alcun terzo soggetto e tutti i rapporti giuridici ed economici sono tra acquirente e venditore, come in una normalissima compravendita immobiliare.

L’inquilino-futuro proprietario entra subito nella casa che ha scelto di acquistare versando al venditore (costruttore o privato che sia) un acconto che solitamente ammonta al 6% del prezzo di compravendita, da intendersi pattuito oggi e bloccato per 3 anni; durante la fase preparatoria l’inquilino-futuro proprietario versa poi mensilmente al venditore un importo equivalente ad un normale affitto, il quale viene però solo in parte considerato canone di locazione a fondo perduto: l’altra parte viene invece “salvata” e va a creare un deposito in conto futuro acquisto che, sommato all’acconto iniziale, porterà l’accantonamento totale, al termine del programma, al 15% del prezzo concordato.

Al momento del rogito resterà così da saldare, con un mutuo liberamente scelto dall’acquirente, solamente il restante 85% del prezzo.